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Sesión 10: Cómo encontrar la mejor ubicación para un negocio

OBJETIVO: 

Este módulo lo ayudará a determinar el tipo de espacio que necesita su negocio, las opciones que tiene para conseguir ese espacio, las consideraciones legales relacionadas con su elección de ubicación comercial y los términos que debe considerar al rentar un espacio. 

  • ¿Qué tipo de espacio necesito para mi negocio?
  • ¿Qué tipo de opciones existen?
  • ¿Qué "tarea" debo hacer?
  • ¿Qué debo tener en cuenta en un arrendamiento comercial?
  • ¿Cómo puedo evaluar y seleccionar un sitio potencial?
  • Las 10 principales cosas que debe hacer y no debe hacer
  • Plan de Negocios

 

El tipo de espacio que necesita para su negocio está relacionado con los bienes o servicios que ofrecerá y las actividades que deberá desempeñar. Es una buena idea hacer una lista de sus necesidades esperadas antes de comenzar la búsqueda de su espacio perfecto. Al final de esta sesión encontrará un formulario de planificación y evaluación del sitio que le ayudará con este ejercicio. Algunas cosas a considerar:

  • Tamaño. ¿Qué tan grande será el espacio que necesitará? ¿Necesita almacenar inventario o materiales?
  • Seguridad. ¿Las operaciones de su negocio requerirán seguridad especial, por ejemplo, su negocio almacenará efectivo, inventario u otros artículos valiosos? ¿O tendrá secretos comerciales o datos del consumidor en sistemas informáticos que deberían ser protegidos?
  • Nivel de ruido. ¿Una ubicación ocupada y ruidosa afectaría sus operaciones comerciales? Por ejemplo, si planea abrir un spa, es posible que necesite un entorno tranquilo.
  • Estacionamiento. ¿Usted y sus empleados o clientes necesitarán estacionamiento dedicado?
  • Acceso al transporte público. Esto podría ser de especial importancia si no cuenta con estacionamiento dedicado disponible.
  • Condición general de las instalaciones.
  • Aire acondicionado / calefacción. ¿Son necesarios para hacer el ambiente de su negocio productivo y atractivo?
  • Acceso público. ¿Tendrá un negocio minorista u orientado al consumidor? ¿Sus clientes objetivo tendrán necesidades especiales? Por ejemplo, si abre un negocio dirigido principalmente a personas mayores, puede que no quiera una ubicación accesible solo por una escalera. 
  • Cercanía con los distribuidores. ¿Su empresa recibirá envíos continuos de bienes? Es posible que quiera estar cerca de los proveedores para mejorar la eficiencia.
  • Disponibilidad de trabajadores calificados. Puede ser más fácil encontrar y atraer el tipo correcto de empleados si su negocio está cerca de las comunidades donde viven o cerca de las rutas de traslado.
  • Necesidad de reunirse con clientes en el sitio. ¿Realizará reuniones en las instalaciones de su negocio? Esto puede requerir un área de recepción y una sala de conferencias.
  • Necesidades de servicios públicos. ¿Necesitará usar más electricidad, agua o ancho de banda de Internet de lo que se consideraría normal?
  • Otras necesidades especiales basadas en las actividades del negocio. Considere si tiene otros requerimientos especiales- a continuación se mencionan algunos ejemplos.
    • Tasas laborales de pago para la zona.
    • Manejo o almacenamiento de materiales peligrosos.
    • Manejo o almacenamiento de alimentos.
    • Producción o pruebas de análisis en un entorno de "cámara estéril".
    • Requisitos impuestos por un franquiciador (vea la Sesión 9 sobre Franquicias).
    • Cuidado de niños / guardería. Investigue los requisitos existentes para las áreas de pañales, áreas de lavado, áreas de alimentación y seguridad infantil.
    • Prestación de servicios de belleza. Podría necesitar instalaciones de plomería o electricidad especiales dependiendo de los servicios ofrecidos.
    • Tienda física de ventas minoristas (no por Internet). Cada negocio minorista y comercial tiene sus propios criterios. Por ejemplo, una tienda de donas puede querer ubicarse en la acera de paso para "ir a trabajar" de la calle. Por otro lado, una licorería puede querer estar en el lado de la calle con el tráfico yendo a casa desde el trabajo. Aquí hay algunas consideraciones para negocios minoristas.
      • En la Sesión 1 (Decidir sobre un negocio), analizó negocios que son similares al que eligió. ¿Analizó en dónde estaban ubicados y por qué?
      • Seleccione el tipo de centro apropiado (por ejemplo, calles de la ciudad, centro comercial, plaza comercial). Algunos negocios pueden funcionar mejor en un centro comercial grande, pero otros, como mini-mercados, tiendas de correo, salones de belleza, cafeterías y lavanderías, pueden hacerlo mejor en plazas comerciales mucho más pequeñas. Otros, como floristerías, guarderías o tiendas de antigüedades, pueden estar bien ubicados al frente de la calle.
      • Los datos demográficos le proporcionarán información sobre el vecindario, tales como la población, el número de hogares, la población estimada por raza, edad y nivel de ingresos dentro de un radio de una, dos o cinco millas. Esta información la puede encontrar en internet.
      • Camine y hable por la zona. Se sorprenderá de cuánto puede aprender hablando con clientes, empleados y propietarios.
      • El cálculo de vehículos y peatones que circulan por la zona puede ser importante. Estos informes pueden estar disponibles en el departamento de tráfico local.
      • ¿Qué tan visible es su tienda? Por lo general, la ubicación al final de la calle o en la esquina es mejor, por lo que el alquiler de esos espacios es más alto.
      • Asegúrese de tener un estacionamiento adecuado y conveniente. Evite las calles con divisores o tráfico de un sólo sentido. Los clientes prefieren tiendas con el estacionamiento al frente.
      • Proximidad a la competencia. Conozca en dónde se localizan sus competidores. Puede obtener los nombres y direcciones de una búsqueda en Internet.
      • ¿Hay una tienda ancla (que atraiga clientes) cerca? Estos son los grandes establecimientos minoristas nacionales. Por ejemplo, Nordstrom, Walmart y / o McDonald's pueden ayudar a traer clientes a su negocio.

 

Dependiendo de dónde se encuentre en el mundo, puede haber una variedad de opciones de espacio a elegir para satisfacer sus necesidades.

  • Espacio comercial. Es posible que pueda alquilar un solo espacio comercial dentro de un edificio o estructura más grande o un edificio completo, dependiendo de sus necesidades. Lo más probable es que sea una opción de arrendamiento o alquiler, pero los edificios también podrían estar disponibles para la venta.
  • Espacio de oficina. Si su empresa proporciona servicios profesionales como diseño gráfico, diseño de sitios web, servicios de mercadotecnia, ingeniería de software, consultoría, etc., existen varias opciones.
    • Incubadora de empresas. Una incubadora de empresas, reúne negocios emergentes para obtener beneficios y recursos compartidos. Una incubadora podría ser una opción perfecta para una nueva empresa que está en modo de crecimiento. Solo el hecho de estar cerca de otros emprendedores en etapa temprana puede ser alentador. Las incubadoras pueden proporcionar acceso a servicios, talleres educativos, refrigerios y bebidas, presentaciones con posibles inversores, y alquileres / servicios / servicios públicos a una tarifa reducida o gratuita. Si bien todo esto suena prometedor, tiene un costo. Algunas incubadoras toman participación en su negocio.
    • Espacio de trabajo en conjunto “Co-working”. Puede ser parecido a una incubadora, pero el propietario generalmente no toma participación en su negocio. El espacio de trabajo compartido a menudo viene con la capacidad de usar salas de conferencias y usar la dirección de las instalaciones como su dirección de correo oficial. La renta mensual podría incluir otros beneficios, como talleres. Sin embargo, consulte sobre la capacidad de expansión a medida que su negocio crezca y necesite mayor espacio. El espacio de trabajo compartido es un servicio completo, por lo que todos los costos están incluidos en el alquiler y no cambian durante el periodo del arrendamiento.
    • Espacio temporal. Quizás solo necesite espacio para trabajar en su negocio durante algunos meses mientras decide dónde establecerá su espacio permanente. Un espacio de oficina temporal puede ser una buena opción si puede obtener un contrato de arrendamiento a corto plazo o mes a mes, ya sea como inquilino o subarrendatario.
  • Espacio remoto. Quizás su negocio no requiera un espacio físico de tiempo completo para trabajar, pero necesita una "ubicación" para establecer el negocio. Aquí hay algunas opciones:
    • Solo servicios de correo y sala de conferencias. Si trabaja en casa pero necesita una dirección comercial y espacio para reuniones, busque servicios de correo y sala de juntas, por ejemplo,  en espacios de trabajo conjunto “Co-working”.
    • Obtener un buzón o un apartado de correos. Si trabaja desde su casa pero no desea utilizar la dirección de su casa como su dirección comercial, puede alquilar un buzón. Algunos trámites comerciales (como los de la Secretaría del Estado) requieren una dirección de "agente para el servicio del proceso" que no es un apartado postal. Por lo tanto, es posible que quiera alquilar un buzón que tenga una dirección física en lugar de un buzón en la oficina de correos.
    • Conseguir un servicio de recepcionista. Si espera que los clientes / consumidores / socios tengan la necesidad de llamar a su empresa, es posible que desee contratar un servicio de recepcionista que haga creer a la persona que llama como si la recepcionista estuviera en las instalaciones de su negocio.
  • Otras opciones. Algunas empresas quedan fuera de estos modelos. Aquí hay algunas ideas más.
    • Tiendas “pop-up”. Puede haber una opción para probar su modelo de negocio minorista o de alimentos en una ubicación temporal antes de comprar o rentar un espacio a largo plazo. Por ejemplo, puede alquilar una carpa en un mercado o feria de agricultores. Un restaurante solo para cenar podría estar dispuesto a alquilar a un negocio que quiera probar un menú de brunch en un vecindario.
    • Vivienda universitaria. Si vive en un alojamiento administrado por la universidad, verifique las políticas escritas con respecto a si está permitido operar un negocio fuera de su habitación. Además, tenga en cuenta las políticas universitarias de propiedad intelectual relacionadas con la propiedad de invenciones realizadas con instalaciones o equipos universitarios.
    • Trabajando desde una computadora portátil. Muchas empresas se pueden formar y operar utilizando una computadora portátil y conexión a Internet. Tenga cuidado de su entorno si está trabajando en público. Otros podrían estar escuchando a escondidas su conversación telefónica, mirando por encima de su hombro a su computadora portátil o espiando su tráfico de correo electrónico a través de una conexión Wi-Fi pública.
    • Trabajando desde casa. Asegúrese de que está permitido dirigir el negocio desde su hogar (consulte las consideraciones sobre permisos y zonificación en la Sección 3). Si planea deducir una parte de los gastos de su hogar (como hipotecas, servicios públicos) como un gasto comercial en su declaración de impuestos, debe consultarlo con su asesor fiscal.
  • Dónde buscar propiedades. A continuación se presentan algunas ideas:
      • Anuncios clasificados en papel o internet (como Craigslist).
      • Cámara de Comercio Local.
      • Servicios web o móviles basados en aplicaciones dirigidos a encontrar espacios comerciales.
      • Corredores o agentes especializados en ayudar a los inquilinos a encontrar un espacio.
      • Caminando por el vecindario y buscando anuncios en las ventanas.
  • Comprar contra rentar un espacio. Puede haber beneficios fiscales al ser dueño de su espacio en lugar de alquilarlo; sin embargo, es posible que quiera considerar invertir el dinero que utilizaría para comprar un espacio, en su negocio. Consúltelo con su asesor fiscal.

Antes de alquilar o comprar  su espacio comercial oficialmente, averigüe si está permitido operar en ese espacio y qué permisos o licencias son requeridos. En algunas ocasiones, el arrendador aceptará una cláusula en el contrato de arrendamiento que permita la rescisión y la devolución del depósito de seguridad si los permisos no son recibidos. Sin este lenguaje en el contrato de arrendamiento, no tendrá la capacidad de salir del contrato si no puede operar su negocio o no puede obtener los permisos necesarios.

  • Consulte con la Cámara de Comercio. Frecuentemente cuentan con la información sobre los requisitos locales de permisos y zonificación, usos históricos de la propiedad y negocios de la competencia.
  • Investigue zonificación y permisos. La zonificación se refiere a las restricciones que se colocan en el edificio o propiedad como parte de un proceso de planificación de la ciudad y que se pueden obtener del Ayuntamiento. Ciertas áreas de una ciudad pueden dividirse en zonas solo para vivienda y los negocios no están permitidos. Otras partes de la ciudad pueden dividirse en zonas sólo para comercios minoristas. Incluso si no parece haber ninguna restricción de zonificación, es posible que deba obtener permisos de la ciudad para operar su negocio en esa ubicación.
  • Investigue restricciones adicionales. Algunas industrias reguladas, como los negocios relacionados con los alimentos, las empresas de cuidado infantil, las compañías que utilizan materiales peligrosos o las industrias para adultos, pueden requerir permisos o licencias adicionales.
  • Infórmese en cómo obtener una licencia comercial. Como mínimo, la mayoría de los negocios necesitarán obtener una licencia comercial para operar sus negocios en la ubicación. Consulte con el gobierno local de la ciudad.
  • Verifique el arrendamiento potencial. Un contrato de arrendamiento puede tener restricciones en las operaciones comerciales del inquilino. Por ejemplo, si un centro comercial ya cuenta con una cafetería, podría ser restringido de vender bebidas de café en su heladería.
  • Verifique las cláusulas del título de su propiedad si trabaja en casa. Incluso si no hay restricciones de zonificación que le impidan operar un negocio fuera de su hogar, podría haber acuerdos asociados con el título de la propiedad. Si está rentando su casa, consulte con el dueño o la asociación de propietarios.
  • Considere obtener una inspección de las instalaciones. Antes de comprometerse con la ubicación de su negocio, es posible que desee que se inspeccione la propiedad, incluido el terreno que la rodea. Si hay sustancias peligrosas en el edificio o contaminación del suelo, podrían surgir posibles responsabilidades.
  • Averigüe sobre los seguros. Si renta, debe comprender qué tipo de seguro es requerido por el propietario y con qué límites de póliza. Incluso si no es necesario, es posible que desee obtener un seguro para las propiedades de su negocio (equipo, inventario, etc.). Si compra el espacio, averigüe si se requiere un seguro particular (por ejemplo, inundación o incendio).

Si está rentando un espacio para su negocio, lo más importante para recordar es que todo debe estar por escrito. Aunque a menudo existen leyes para proteger a los inquilinos residenciales, estas leyes pueden no existir para los inquilinos comerciales. El lenguaje de arrendamiento debe tener todas las consideraciones y suposiciones, y todas las promesas que le hizo el arrendador. Considere obtener un abogado que lo ayude, especialmente si esta es su primera negociación de arrendamiento.

  • Términos comerciales. Estos son algunos de los términos "comerciales" más importantes y comunes que especifican lo que está obteniendo del arrendador a cambio de sus pagos de alquiler.
      • Descripción de las instalaciones. Debe haber una descripción detallada que incluya pies cuadrados aproximados del establecimiento y, algunas veces, una exhibición que contenga los planos. 
      • Derechos de estacionamiento. Garantice la precisión de los derechos de estacionamiento que su negocio recibe junto con el contrato de arrendamiento y quién es responsable de remolcar vehículos no autorizados.
      • Expansión potencial. Si su negocio crece, querrá la oportunidad de expandirse. Considere negociar un contrato de arrendamiento para una parte del espacio disponible con la opción de abarcar el  espacio restante en el futuro. Las opciones de expansión deben estar en el contrato de arrendamiento.
      • Usos permitidos. Debe haber una sección que especifique para qué se utilizará el espacio. Asegúrese de que todos sus usos deseados estén incluidos aquí. Por ejemplo, si desea un espacio de oficina que también tenga un espacio de laboratorio para pruebas, asegúrese de que esté especificado. 
      • Trabajo inicial / Construcción: Si es necesario realizar modificaciones en las instalaciones antes de mudarse, a esto se le denomina "construcción". El trabajo de construcción debe describirse en detalle, así como quién pagará y cuándo será concluido . ¿Qué sucede si el propietario no termina antes de la fecha de finalización? ¿Tiene la capacidad de terminar y obtener un reembolso de cualquier depósito o renta pagada? ¿Puede contratar trabajadores de la construcción para terminar el trabajo?
      • Señalización: ¿El propietario proporciona señalización y, de ser así, cuándo se actualizará? ¿Se le permite colocar sus propios letreros en el edificio y, de ser así, dónde se pueden colocar? ¿Debe obtener la aprobación del arrendador?
      • Horario comercial regular: el contrato de arrendamiento puede especificar un rango en el que debe caer su horario comercial regular.
      • Plazo y terminación del contrato de arrendamiento: El plazo del arrendamiento debe especificarse con particularidad. ¿Puede ser renovado? De ser así, ¿cuál es el plazo y el procedimiento para renovar el contrato de arrendamiento? ¿Puede terminarlo? ¿Puede el propietario terminar? ¿Permanece enganchado para pagar la renta durante todo el periodo, incluso si desaloja las instalaciones? Considere alquilar por un plazo más corto con la opción de extender el contrato de arrendamiento a su elección.
      • Cómo se manejan los gastos: "Servicio completo" se refiere a todos los gastos adicionales que se incluyen en el pago de su alquiler. Lo opuesto al servicio completo es "triple-net" o "NNN". Para este tipo de arrendamiento, el inquilino es responsable de pagar su parte de los impuestos sobre bienes inmuebles, seguros y reparaciones de áreas comunes.  
      • Servicios Públicos. ¿Qué servicios públicos proporcionará el propietario? ¿Hay limitaciones en su uso? Por ejemplo, un contrato de arrendamiento podría indicar, "el inquilino solo usará la cantidad de agua consistente con el uso de los baños incluidos en las instalaciones". ¿Requiere mayor uso de agua para su negocio?
      • Ajuste de la renta: ¿Puede el propietario ajustar la renta durante el periodo? ¿Con qué frecuencia? ¿Hay límites? por ejemplo, ¿hay una fórmula / límite? ¿Tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento si el alquiler es ajustado a un nivel que no puede pagar?
      • Depósito de seguridad. ¿Cuánto es el depósito de seguridad y se ajusta si la renta base es ajustada? Lo más importante, ¿qué artículos se pueden deducir del depósito de seguridad? Como práctica recomendada, el contrato de arrendamiento debe incluir un recorrido con el arrendador al inicio y al final del plazo del contrato de arrendamiento para acordar conjuntamente los artículos que se rompieron antes de la mudanza y aquellos que se deducirán del depósito de seguridad después de mudarse. Además, el contrato de arrendamiento debe especificar cuándo debe devolverse el depósito de seguridad al inquilino junto con una declaración de deducciones.
      • Participación en el negocio. ¿El propietario está solicitando alguna participación en su negocio, como acciones o propiedad de LLC? El monto de participaciones debe establecerse con precisión en el contrato de arrendamiento, pero también el propietario debe firmar un acuerdo de acciones para abordar, por ejemplo, la transferibilidad de las acciones y los derechos de voto.
    • Términos legales. Estos son algunos de los términos "legales" más comunes, al negociar con los riesgos legales.
      • Garantía. En la sesión 5, aprendió que uno de los beneficios de establecer una entidad legal como una corporación o una LLC es que, como propietario, puede disfrutar de una responsabilidad personal limitada. Sin embargo, una garantía puede imponer responsabilidad personal al propietario. Si su negocio es nuevo, un arrendador podría exigir que el propietario de la empresa garantice personalmente el arrendamiento, lo que significa que si la compañía no puede pagar la renta, el propietario debe pagar. Sería preferible no tener esa garantía si es posible evitarla.
      • Arrendamiento sujeto a permisos. Si su empresa requiere obtener un permiso o licencia, solicite una cláusula en el contrato de arrendamiento que indique que el contrato está "sujeto a" recibir los permisos y licencias (y permite la terminación y devolución del depósito de seguridad si el permiso no es recibido).
      • Acceso del propietario a las instalaciones. Los propietarios generalmente insistirán en la posibilidad de ingresar a las instalaciones arrendadas. Generalmente puede negociar las condiciones limitadas bajo las cuales el arrendador puede ingresar (como emergencias o un incumplimiento razonablemente sospechado del contrato de arrendamiento) y el plazo del preaviso que debe recibir con anticipación.
      • Subarriendo. Si su negocio necesita un cambio y ya no necesita el espacio, o todo el espacio que alquiló originalmente, entonces el subarriendo puede ser una forma efectiva de compensar parte del costo de su alquiler. Bajo un subarrendamiento, usted actúa como propietario de un subinquilino. Muchas veces, el arrendador requiere el consentimiento para subarrendar, usar una forma específica de subarriendo y / o compartir parte de la renta que recibe del subarrendatario.
      • Consentimiento del propietario. A menudo hay cláusulas en el contrato de arrendamiento que requieren el consentimiento del arrendador (como subarrendamientos y mejoras por parte del inquilino). Siempre que haya una cláusula que requiera el consentimiento del arrendador, asegúrese de que el arrendador no pueda "retener o retrasar injustificadamente" el consentimiento. Además, incluya un procedimiento para obtener el consentimiento de manera oportuna, por ejemplo, el propietario tiene 10 días para considerar una solicitud de consentimiento.
      • Desgaste debido al uso ordinario. El contrato de arrendamiento debe indicar que el inquilino no es responsable del "desgaste normal" por el uso de las instalaciones. Por ejemplo, si un inquilino ocupa un espacio durante varios años y al mudarse, hay marcas de desgaste en la puerta principal, el inquilino no debe ser responsable de los costos de reparación necesarios para eliminar las marcas de desgaste.
      • Reparaciones y mantenimiento. El contrato de arrendamiento debe ser claro acerca de qué parte es responsable de las reparaciones en qué partes del edificio. Debe estipular un procedimiento bajo el cual el inquilino puede exigir al propietario que repare o mantenga los artículos que son responsabilidad del propietario, y si no, el inquilino puede hacerse cargo de los trabajos de reparación y deducirlos de la renta.
      • Disfrute tranquilo. Parece obvio que el inquilino debería tener el derecho de usar las instalaciones para sus fines comerciales que se indican en el contrato de arrendamiento sin interrupciones causadas por el propietario (como ruido excesivo de la construcción o el equipo del propietario bloqueando su puerta). Sin embargo, este "disfrute tranquilo" debe estar por escrito en el contrato de arrendamiento. Esto es en forma de garantía, convenio o promesa del arrendador de que el inquilino tendrá derecho al disfrute tranquilo de las instalaciones.
      • Asignación y Cambio de Control. Típicamente, la cláusula de asignación y cambio de control es favorable para el propietario pero no para el inquilino. A menudo, el contrato de arrendamiento le da al propietario el derecho de asignar el contrato de arrendamiento a otra entidad sin el permiso del inquilino. Si es así, ¿el propietario tiene que notificarle y cuándo? Del mismo modo, es posible que desee asegurarse de que tiene la capacidad de asignar el arrendamiento. Por ejemplo, si usted es una empresa en etapa inicial, es posible que desee asignar el arrendamiento a un comprador en una situación de "cambio de control". 
      • Exclusividad. Si va a arrendar un espacio dentro de un centro comercial, podría negociar la exclusividad para su tipo de negocio. Por ejemplo, si está abriendo un salón de uñas, el propietario podría acordar no arrendar ningún otro espacio en el centro comercial a un salón de uñas.
    • Documentos. Las pruebas documentales son consideradas parte del contrato de arrendamiento y, por lo tanto, deben leerse cuidadosamente para garantizar su precisión. Por ejemplo:
      • Planos de las instalaciones
      • Obligaciones iniciales de construcción del propietario o inquilino
      • Requisitos de señalización
      • Formas de subarriendo 
  • Subarriendo. Si está subarrendando de un inquilino actual, no solo debe revisar su contrato de arrendamiento para los mismos Términos comerciales y Términos legales proporcionados aquí, sino también comprender cómo el arrendamiento original podría afectar su subarriendo. Idealmente, su subarrendamiento contendría una garantía del inquilino para usted, indicando que el inquilino ha recibido el consentimiento del arrendador para el subarrendamiento y que no hay términos materiales en el arrendamiento original que pudieran afectar su subarrendamiento.

A continuación se muestra una "Tabla de Criterios del Sitio" para ayudarlo a planificar y evaluar objetivamente las ubicaciones para su negocio. Durante la etapa de planificación, asigne diferentes valores a los factores que son más importantes para su negocio en particular en la columna "Peso" en una escala del 1 al 5 (siendo 5 el más importante). Luego, cada ubicación puede ser evaluada con respecto a estas mediciones en la columna "Calificación", en una escala del 1 al 10 (siendo 10 la más alta).

Multiplique la calificación por el peso para determinar los puntos para cada factor. Sume los puntos para obtener una puntuación total. Repita este proceso para cada sitio para obtener un análisis objetivo y comparativo.

Los negociadores inmobiliarios involucrados en la compra, venta o arrendamiento requieren la posesión de habilidades de negociación expertas. Como se ha determinado que la negociación es una habilidad aprendida y no natural, recomendamos nuestra Sesión 5: Desarrollar Habilidades de Negociación en Expansión de Negocios.

Tabla de Criterios del Sitio

Complete la columna "Peso" durante la etapa de planificación

Complete la columna "Calificación" para cada sitio evaluado

Sitio evaluado:

Factores Peso 1-5 Calificación 1-10 Total
Tamaño      
Seguridad      
Estacionamiento      
Acceso al transporte público      
Condición General de las Instalaciones       
Aire Acondicionado / Calefacción      
Acceso Público      
Cercanía con los Distribuidores      
Disponibilidad de Trabajadores Calificados      
Se adapta a reuniones con los clientes en el sitio      
Necesidades de Servicios Públicos      
Otras necesidades especiales (menciónelas abajo)      
       
       
       
Puntos total  

 

10 COSAS QUE DEBE HACER

  1. Considere qué tipo de espacio tiene sentido para su negocio en esta etapa: ¿tendría sentido un espacio de trabajo compartido u otro espacio temporal?
  2. Hable con el Departamento de Planificación y Zonificación de su Ayuntamiento antes de firmar un contrato de arrendamiento para asegurarse de que su negocio previsto pueda ser operado en su ubicación deseada.
  3. Cree un Criterio de Modelo de Sitio para su negocio particular.
  4. Busque muchos lugares para establecer valores comparables de renta y potencial de ubicación.
  5. Si es un negocio minorista, solicite datos demográficos que le proporcionen información sobre sus clientes.
  6. Para minimizar su riesgo, negocie un contrato de arrendamiento a corto plazo con opciones.
  7. Establezca términos en su contrato de arrendamiento para los posibles requerimientos de expansión.
  8. Tenga cada acuerdo por escrito. 
  9. Solicite que no se permita ningún otro negocio similar en su centro comercial.
  10. Contrate a un abogado que le ayude a negociar su contrato de arrendamiento o compra.

10 COSAS QUE NO DEBE HACER

  1. Ser apresurado en tomar una decisión de bienes raíces (no existe tal cosa como la última buena ubicación).
  2. No juzgar una ubicación totalmente en alquiler.
  3. Permitir que un propietario potencial imponga todos los términos del arrendamiento.
  4. Garantizar personalmente su contrato de arrendamiento si es posible.
  5. Firmar un documento de compra o arrendamiento sin la aprobación de su abogado.
  6. Depender del consejo del agente de arrendamiento del propietario.
  7. Someterse a condiciones irrazonables.
  8. Confiar en cualquier acuerdo verbal con los propietarios o vendedores; consígalo por escrito.
  9. Abrir la segunda tienda hasta que la primera esté probada y sea rentable.
  10. Firmar un contrato de arrendamiento sin la condición de que esté sujeto a la obtención de todos los permisos y licencias.

Ahora puede diseñar su plan de negocios. Abajo le proporcionamos un modelo de Microsoft Word para esta sección:

Sesión 10: Ubicación y arrendamiento 

El modelo completo para todas las sesiones puede ser descargado como un documento:

Plantilla del plan de negocios de MOBI