Cómo Encontrar la Mejor Ubicación para un Negocio

El tipo de espacio que necesita para su negocio está relacionado con los bienes o servicios que ofrecerá y las actividades que deberá desempeñar. Es una buena idea hacer una lista de sus necesidades esperadas antes de comenzar la búsqueda de su espacio perfecto. Es posible que su tipo de negocio no necesite un espacio físico. Muchos negocios pueden operar de manera virtual, en un espacio compartido o desde el hogar. Su lista le ayudará a tomar decisiones importantes. Al final de esta sesión encontrará un formulario de planificación y evaluación del sitio que le ayudará con este ejercicio. Algunas cosas a considerar:

• Tamaño: ¿Qué tan grande será el espacio que necesitará? ¿Necesita almacenar inventario o materiales?
• Seguridad: ¿Las operaciones de su negocio requerirán seguridad especial, por ejemplo, su negocio almacenará efectivo, inventario u otros artículos valiosos? ¿O tendrá secretos comerciales o datos del consumidor en sistemas informáticos que deberían ser protegidos?
• Nivel de ruido: ¿Una ubicación ocupada y ruidosa afectaría sus operaciones comerciales? Por ejemplo, si planea abrir un spa, es posible que necesite un entorno tranquilo.
• Estacionamiento: ¿Usted y sus empleados o clientes necesitarán estacionamiento dedicado?
• Acceso al transporte público: Esto podría ser de especial importancia si no cuenta con estacionamiento dedicado disponible.
• Condición general de las instalaciones: ¿Es importante la apariencia de su negocio? ¿Proporciona un ambiente de trabajo agradable para los empleados?
• Aire acondicionado / calefacción: ¿Son necesarios para hacer el ambiente de su negocio productivo y atractivo?
• Acceso público: ¿Tendrá un negocio minorista u orientado al consumidor? ¿Sus clientes objetivo tendrán necesidades especiales? Por ejemplo, si abre un negocio dirigido principalmente a personas mayores, puede que no quiera una ubicación accesible solo por una escalera. 
• Cercanía con los distribuidores: ¿Su negocio recibirá envíos continuos de bienes? Es posible que quiera estar cerca de los proveedores para mejorar la eficiencia.
• Disponibilidad de trabajadores calificados: Puede ser más fácil encontrar y atraer el tipo correcto de empleados si su negocio está cerca de las comunidades donde viven o cerca de las rutas de traslado.
• Necesidad de reunirse con clientes en el sitio: ¿Realizará reuniones en las instalaciones de su negocio? Esto puede requerir un área de recepción y una sala de conferencias.
• Necesidades de servicios públicos: ¿Necesitará usar más electricidad o agua de lo que se consideraría normal? ¿Tiene necesidades especiales para la eliminación de residuos?
• Infraestructura tecnológica. Considere sus necesidades de tecnología y conectividad, tanto ahora como en el futuro. (Consulte la sección Planificación de sus Necesidades de Infraestructura más adelante.)
• Otras necesidades especiales basadas en las actividades del negocio: Considere si tiene otros requerimientos especiales- a continuación se mencionan algunos ejemplos.

• Tasas laborales de pago para la zona.
• Manejo o almacenamiento de materiales peligrosos.
• Manejo o almacenamiento de alimentos.
• Producción o pruebas de análisis en un entorno de "cámara estéril".
• Requisitos impuestos por un franquiciador (vea la sesión Comprar una Franquicia).
• Cuidado de niños / guardería. Investigue los requisitos existentes para las áreas de pañales, áreas de lavado, áreas de alimentación y seguridad infantil.
• Prestación de servicios de belleza. Podría necesitar instalaciones de plomería o electricidad especiales dependiendo de los servicios ofrecidos.
• Tienda física de ventas minoristas (no por internet). Cada negocio minorista y comercial tiene sus propios criterios. Por ejemplo, una tienda de donas puede querer ubicarse en la acera de paso para "ir a trabajar" de la calle. Por otro lado, una licorería puede querer estar en el lado de la calle con el tráfico yendo a casa desde el trabajo. Aquí hay algunas consideraciones para negocios minoristas.

• En la sesión Elegir el Negocio Adecuado , aprendes a analizar negocios que son similares al que eligió. ¿Aprendiste a analizar en dónde estaban ubicados y por qué?
• Seleccione el tipo de centro apropiado (por ejemplo, calles de la ciudad, centro comercial, plaza comercial). Algunos negocios pueden funcionar mejor en un centro comercial grande, pero otros, como mini-mercados, tiendas de correo, salones de belleza, cafeterías y lavanderías, pueden hacerlo mejor en plazas comerciales mucho más pequeñas. Otros, como floristerías, guarderías o tiendas de antigüedades, pueden estar bien ubicados al frente de la calle.
• Los datos demográficos le proporcionarán información sobre el vecindario, tales como la población, el número de hogares, la población estimada por raza, edad y nivel de ingresos dentro de un radio de una, dos o cinco millas. Esta información la puede encontrar en internet.
• Camine y hable por la zona. Se sorprenderá de cuánto puede aprender hablando con clientes, empleados y propietarios.
• El cálculo de vehículos y peatones que circulan por la zona puede ser importante. Estos informes pueden estar disponibles en el departamento de tráfico local.
• ¿Qué tan visible es su tienda? Por lo general, la ubicación al final de la calle o en la esquina es mejor, por lo que el alquiler de esos espacios es más alto.
• Asegúrese de tener un estacionamiento adecuado y conveniente. Evite las calles con divisores o tráfico de un sólo sentido. Los clientes prefieren tiendas con el estacionamiento al frente.
• Proximidad a la competencia. Conozca en dónde se localizan sus competidores. Puede obtener los nombres y direcciones de una búsqueda en internet.
• ¿Hay una tienda ancla (que atraiga clientes) cerca? Estos son los grandes establecimientos minoristas nacionales. Por ejemplo, Nordstrom, Walmart y / o McDonald's pueden ayudar a traer clientes a su negocio.

La ubicación de su negocio puede influir en la manera en que los clientes perciben su marca. Una oficina profesional, una tienda agradable, estacionamiento conveniente, un ambiente limpio o una experiencia sencilla para realizar pedidos y recogerlos en línea pueden influir la confianza de los clientes y en sus decisiones de compra. Considere cómo la ubicación de su negocio respalda la imagen, la experiencia y la facilidad que desea ofrecer a sus clientes.

Dependiendo de dónde se encuentre en el mundo, puede haber una variedad de opciones de espacio a elegir para satisfacer sus necesidades.

• Espacio Comercial: Es posible que pueda alquilar un solo espacio comercial dentro de un edificio o estructura más grande o un edificio completo, dependiendo de sus necesidades. Lo más probable es que sea una opción de arrendamiento o alquiler, pero los edificios también podrían estar disponibles para la venta.
• Espacio de Oficina: Si su negocio proporciona servicios profesionales como diseño gráfico, diseño de sitios web, servicios de mercadotecnia, ingeniería de software, consultoría, etc., existen varias opciones.
  • Incubadora de negocio. Una incubadora de negocios, reúne negocios emergentes para obtener beneficios y recursos compartidos. Una incubadora podría ser una opción perfecta para un nuevo negocio que está en modo de crecimiento. Solo el hecho de estar cerca de otros emprendedores en etapa temprana puede ser alentador. Las incubadoras pueden proporcionar acceso a servicios, talleres educativos, refrigerios y bebidas, presentaciones con posibles inversores, y alquileres / servicios / servicios públicos a una tarifa reducida o gratuita. Si bien todo esto suena prometedor, tiene un costo. Algunas incubadoras toman participación en su negocio.
  • Espacio de trabajo en conjunto “Co-working”. Puede ser parecido a una incubadora, pero el propietario generalmente no toma participación en su negocio. El espacio de trabajo compartido a menudo viene con la capacidad de usar salas de conferencias y usar la dirección de las instalaciones como su dirección de correo oficial. La renta mensual podría incluir otros beneficios, como talleres. Sin embargo, consulte sobre la capacidad de expansión a medida que su negocio crezca y necesite mayor espacio. El espacio de trabajo compartido es un servicio completo, por lo que todos los costos están incluidos en el alquiler y no cambian durante el periodo del arrendamiento. Muchos espacios de trabajo compartido se consideran de servicio completo, lo que significa que los servicios públicos y otros servicios comunes están incluidos en la renta durante el período del arrendamiento.
  • Espacio temporal. Quizás solo necesite espacio para trabajar en su negocio durante algunos meses mientras decide dónde establecerá su espacio permanente. Un espacio de oficina temporal puede ser una buena opción si puede obtener un contrato de arrendamiento a corto plazo o mes a mes, ya sea como inquilino o subarrendatario.
• Modelos de Negocio Digitales e Híbridos. Muchos negocios hoy en día operan parcial o totalmente en línea. Antes de invertir en un espacio físico, considere si su negocio realmente necesita una tienda, una oficina o una bodega. Algunos emprendedores comienzan con una oficina en casa, un espacio de trabajo compartido, un mercado digital o un modelo de negocio móvil para reducir costos y evaluar la demanda antes de comprometerse con una ubicación a largo plazo. Algunos ejemplos de modelos de negocio híbridos o digitales incluyen:
  • Tiendas en línea.
  • Negocios de servicios que operan desde el hogar.
  • Negocios que venden a través de redes sociales o mercados en línea.
  • Negocios móviles.
  • Negocios que ofrecen consultas virtuales o servicios remotos.
• Espacio Remoto: Quizás su negocio no requiera un espacio físico de tiempo completo para trabajar, pero necesita una "ubicación" para establecer el negocio. Aquí hay algunas opciones:
  • Solo servicios de correo y sala de conferencias. Si trabaja en casa pero necesita una dirección comercial y espacio para reuniones, busque servicios de correo y sala de juntas, por ejemplo,  en espacios de trabajo conjunto “Co-working”.
  • Obtener un buzón o un apartado de correos. Si trabaja desde su casa pero no desea utilizar la dirección de su casa como su dirección comercial, puede alquilar un buzón. Algunos trámites comerciales (como los de la Secretaría del Estado) requieren una dirección de "agente para el servicio del proceso" que no es un apartado postal. Por lo tanto, es posible que quiera alquilar un buzón que tenga una dirección física en lugar de un buzón en la oficina de correos.
  • Conseguir un servicio de recepcionista. Si espera que los clientes / consumidores / socios tengan la necesidad de llamar a su negocio, es posible que desee contratar un servicio de recepcionista que haga creer a la persona que llama como si la recepcionista estuviera en las instalaciones de su negocio.
• Otras Opciones: Algunos negocios quedan fuera de estos modelos. Aquí hay algunas ideas más.
  • Tiendas “pop-up”. Puede haber una opción para probar su modelo de negocio minorista o de alimentos en una ubicación temporal antes de comprar o rentar un espacio a largo plazo. Por ejemplo, puede alquilar una carpa en un mercado o feria de agricultores. Un restaurante solo para cenar podría estar dispuesto a alquilar a un negocio que quiera probar un menú de brunch en un vecindario.
  • Negocios móviles. Algunos negocios operan principalmente desde un vehículo o se desplazan directamente hasta sus clientes en lugar de trabajar desde una ubicación fija. Algunos ejemplos incluyen puestos móviles de comida, servicios móviles de cuidado de mascotas, lavado y detallado de automóviles, servicios para eventos, entrenamiento físico, servicios de reparación o negocios de entrega a domicilio. Los negocios móviles pueden ofrecer menores costos iniciales de instalaciones, flexibilidad y la posibilidad de llegar a clientes en diferentes ubicaciones. Sin embargo, dependiendo de su ubicación, también pueden requerir permisos, licencias, seguros, autorizaciones de estacionamiento o el cumplimiento de regulaciones relacionadas con vehículos.
  • Vivienda Universitaria / Educativa. Muchas personas estudiantes que viven en propiedades proporcionadas por instituciones educativas pueden decidir iniciar un negocio. En estos casos, es importante revisar las políticas por escrito para confirmar si está permitido operar un negocio desde su habitación. Además, tenga en cuenta las políticas universitarias de propiedad intelectual relacionadas con la propiedad de invenciones realizadas con instalaciones o equipos universitarios.
  • Trabajando desde una computadora portátil. Muchos negocios se pueden formar y operar utilizando una computadora portátil y conexión a internet. Si trabaja en lugares públicos, esté atento a sus alrededores. Otras personas podrían escuchar sus conversaciones telefónicas, ver la información en su pantalla o utilizar conexiones Wi-Fi públicas no seguras para obtener acceso. Considere utilizar contraseñas seguras, autenticación multifactor (MFA), almacenamiento seguro en la nube y redes privadas virtuales (VPN) para ayudar a proteger la información de su negocio y de sus clientes. 
  • Trabajando desde casa. Asegúrese de que está permitido dirigir el negocio desde su hogar (consulte las consideraciones sobre permisos y zonificación en la sesión sobre Negocios desde hogar). Si planea deducir una parte de los gastos de su hogar (como hipotecas, servicios públicos) como un gasto comercial en su declaración de impuestos, debe consultarlo con su asesor fiscal.

Visite las sesiones de MOBI sobre Negocios Autónomos, Independientes y Desde el Hogar para obtener más información que puede ser útil para estas opciones.

La propiedad que se utiliza para fines comerciales, en lugar de como residencia personal, se conoce como propiedad comercial. Al comenzar su búsqueda, ya sea recorriendo los vecindarios donde desea establecer su empresa o realizando una búsqueda en línea, puede ser útil indicar que está buscando un espacio comercial o una propiedad comercial. Del mismo modo, los agentes o corredores que ayudan a comprar o arrendar espacios para empresas se conocen como agentes inmobiliarios comerciales o corredores inmobiliarios comerciales.

Si su empresa se dedica a la manufactura, es posible que necesite un espacio industrial. Si planea vender productos, es posible que necesite un espacio comercial para venta al por menor (retail).

Existen muchas maneras de encontrar propiedades para un nuevo negocio. Estas son algunas de las más comunes:

• Anuncios clasificados en periódicos.
• Anuncios clasificados y plataformas de publicaciones en internet (Craigslist, Facebook Marketplace, Grupos de Facebook, etc.).
• Sitios web o aplicaciones móviles especializadas en encontrar espacios para negocios (Digsy, OfficeSpace.com, CommercialCafe, etc.).
• Plataformas especializadas en alquileres de corto plazo (Rentail.space, Peerspace, thestorefront.com, etc.).
• Cámaras de Comercio locales.
• Departamentos de parques y recreación de la ciudad, y asociaciones empresariales locales, especialmente para oportunidades en mercados de agricultores, ferias y tiendas temporales (pop-up).
• Corredores o agentes de bienes raíces comerciales especializados en ayudar a los inquilinos a encontrar espacios para alquilar o comprar.
  
• Tiendas minoristas establecidas. Puede preguntar a una tienda ya establecida si estaría interesada en ofrecerle un espacio para realizar una “tienda dentro de la tienda” (pop-in), donde usted pueda vender sus productos dentro de su establecimiento. Su negocio podría atraer más clientes al lugar o, si está permitido, usted podría ofrecerles un porcentaje de sus ganancias.
• Recorrer el vecindario y buscar locales disponibles. Estos espacios pueden ser una opción tanto para alquileres de corto plazo o tiendas temporales (pop-up) como para contratos de arrendamiento a largo plazo.
  

Buying vs Renting a Space

Puede haber beneficios fiscales al ser dueño de su espacio en lugar de alquilarlo; sin embargo, es posible que quiera considerar invertir el dinero que utilizaría para comprar un espacio, en su negocio. Consúltelo con su asesor fiscal.

Antes de alquilar o comprar su espacio comercial oficialmente, confirme que está permitido operar su tipo de negocio en ese espacio y que ha obtenido o puede obtener todos los permisos o licencias requeridos  para operar legalmente. Si no está seguro de los requisitos para su negocio, pregunte si el propietario estaría dispuesto a incluir una cláusula en el contrato de arrendamiento que le permita cancelarlo y recuperar el depósito de garantía en caso de que no obtenga los permisos necesarios. Sin esta cláusula en el contrato, usted no tendrá la posibilidad de cancelar el arrendamiento si se le impide operar su negocio o si no puede obtener los permisos requeridos.

• Consulte con la Cámara de Comercio. Frecuentemente cuentan con la información sobre los requisitos locales de permisos y zonificación, usos históricos de la propiedad y negocios de la competencia. Una cámara de comercio es una organización independiente y sin fines de lucro formada por una red de empresas locales cuyo propósito es promover y proteger los intereses de la comunidad empresarial de la región. En general, actúa como la voz que representa a la comunidad empresarial local.
• Investigue zonificación y permisos. La zonificación se refiere a las restricciones que se colocan en el edificio o propiedad como parte de un proceso de planificación, información sobre la zonificación de un edificio o ubicación de la ciudad y que se pueden obtener del Ayuntamiento. Ciertas áreas de una ciudad pueden dividirse en zonas solo para vivienda y los negocios no están permitidos. Otras partes de la ciudad pueden dividirse en zonas sólo para comercios minoristas. Incluso si no parece haber ninguna restricción de zonificación, es posible que deba obtener permisos de la ciudad para operar su negocio en esa ubicación. (Los requisitos varían según el país, la región y el municipio.)
• Investigue restricciones adicionales. Algunas industrias reguladas, como los negocios relacionados con los alimentos, los negocios de cuidado infantil, las compañías que utilizan materiales peligrosos o las industrias para adultos, pueden requerir permisos o licencias adicionales.
• Infórmese en cómo obtener una licencia comercial. Como mínimo, la mayoría de los negocios necesitarán obtener una licencia comercial para operar sus negocios en la ubicación. Consulte con el gobierno local de la ciudad.  con respecto a los requisitos para su tipo de negocio en su ubicación. Visite la sesión de MOBI sobre Licencias y Permisos para aprender más sobre este tema
• Verifique el arrendamiento potencial. Un contrato de arrendamiento puede tener restricciones en las operaciones comerciales del inquilino. Por ejemplo, si un centro comercial ya cuenta con una cafetería, podría ser restringido de vender bebidas de café en su heladería.
• Comprenda la infraestructura tecnológica. Ya sea que dirija una pequeña firma de contabilidad, un estudio creativo, una oficina administrativa de cuidado infantil, una consultoría o un negocio híbrido en línea, es importante comprender sus necesidades de tecnología y conectividad, así como la infraestructura disponible en el espacio, antes de firmar un contrato de arrendamiento. Algunos aspectos clave que debe considerar incluyen:
  
  • ¿Qué proveedores de internet están disponibles en el edificio?
  • ¿El servicio de internet es confiable? ¿Qué velocidades de internet están disponibles? ¿La conexión se comparte con otros inquilinos? ¿Existen límites de datos o restricciones de capacidad de la conexión?
  • ¿Ya existe cableado de red instalado (Ethernet)?
  • Si hay Wi-Fi, ¿la señal llega a todas las oficinas o áreas?
  • ¿Existen restricciones para la instalación de tecnología o equipos?
  • ¿Hay suficientes enchufes y están ubicados en lugares convenientes? ¿El sistema eléctrico podrá soportar sus equipos y las necesidades de su negocio? ¿Cuál es el historial de cortes de energía? ¿Existen sistemas de protección contra sobretensiones o sistemas de respaldo para internet o energía?
  • ¿La señal de telefonía móvil es fuerte dentro del edificio?
  • ¿Hay sistemas de seguridad ya instalados (cámaras, sistemas de alarma, acceso mediante tarjeta o teclado, sistemas de acceso remoto, cerraduras inteligentes, etc.), si son necesarios para su negocio? ¿Se le permite instalar sus propios sistemas de seguridad si los necesita? ¿El propietario controla alguna infraestructura de seguridad compartida?
  • ¿Se puede entrar al edificio después del horario laboral?
• Considere los costos además de la renta. Antes de comprometerse con una ubicación, calcule el costo total de operar en ese espacio, no solo el pago mensual de la renta. Algunos servicios pueden estar incluidos en la renta, mientras que otros pueden generar cargos adicionales. Los costos adicionales pueden incluir:
  • Internet y configuración tecnológica
  • Muebles y equipo
  • Letreros o señalización
  • Servicios públicos 
  • Limpieza y mantenimiento
  • Sistemas de seguridad
  • Gastos de adecuación o remodelación
  • Permisos e inspecciones
  • Seguros
  • Impuestos sobre la propiedad o cuotas de mantenimiento de áreas comunes CAM (Common Area Maintenance o Mantenimiento de Áreas Comunes) se refiere a los costos operativos compartidos para mantener las áreas comunes. Estos pueden incluir el mantenimiento de jardines, el mantenimiento del estacionamiento, la limpieza de pasillos, la eliminación de basura y las tarifas de administración de la propiedad, entre otros. Triple Net o (NNN) es una estructura de arrendamiento en la que el inquilino paga los tres gastos principales de la propiedad: impuestos sobre la propiedad, seguro del edificio y CAM (Mantenimiento de Áreas Comunes).
    

Comprender el costo total de operar en el espacio puede ayudarle a evitar gastos inesperados y a planificar mejor el presupuesto de su negocio.

• Verifique las cláusulas del título de su propiedad si trabaja en casa. Incluso si no hay restricciones de zonificación que le impidan operar un negocio fuera de su hogar, podría haber acuerdos asociados con el título de la propiedad. Una cláusula es una promesa o restricción legalmente vinculante que afecta la manera en que una propiedad puede ser utilizada, mantenida o transferida. Es una regla que está vinculada a la propiedad misma. Si está rentando su casa, consulte con el dueño o la asociación de propietarios. Visite la sesión de MOBI sobre Negocios Autónomos, Independientes y Desde el Hogar para aprender más sobre este tema.
• Considere obtener una inspección de las instalaciones. Antes de comprometerse con la ubicación de su negocio, es posible que desee que se inspeccione la propiedad, incluido el terreno que la rodea. Si hay sustancias peligrosas en el edificio o contaminación del suelo, podrían surgir posibles responsabilidades.
• Averigüe sobre los seguros. Si renta, debe comprender qué tipo de seguro es requerido por el propietario y con qué límites de póliza. Incluso si no es necesario, es posible que desee obtener un seguro para las propiedades de su negocio (equipo, inventario, etc.). Si compra el espacio, averigüe si se requiere un seguro particular (por ejemplo, inundación o incendio). 
• Visite la sesión de MOBI sobre El Riesgo Negocial y Seguro para aprender más sobre este tema.

 Una vez que encuentre un espacio para su negocio, es posible que le presenten un contrato de arrendamiento para revisar y firmar. Es muy importante que lea el contrato cuidadosamente y haga preguntas sobre cualquier aspecto que no entienda.

Además, es muy común y, por lo general, recomendable negociar un contrato de arrendamiento comercial. Los propietarios normalmente esperan cierto nivel de negociación, especialmente si usted está firmando un contrato a largo plazo, alquilando un espacio más grande o se encuentra en un mercado con muchas propiedades disponibles.

Algunos términos del contrato de arrendamiento que comúnmente se negocian incluyen:

• Monto de la renta y aumentos de renta
• Duración del contrato de arrendamiento
• Opciones de renovación
• Depósito de seguridad
• Ayudas para mejoras del inquilino (dinero destinado a renovaciones o adecuaciones del espacio)
• Quién paga el mantenimiento, las reparaciones, los impuestos y el seguro
• Tarifas de mantenimiento de áreas comunes (CAM)
• Cláusulas de exclusividad (que evitan que competidores alquilen espacios cercanos)
• Derechos sobre letreros y anuncios del negocio
• Derechos para subarrendar y transferir el contrato
• Requisitos de garantía personal
• Condiciones para terminar el contrato y opciones de salida anticipada

Si está rentando un espacio para su negocio, lo más importante para recordar es que todo debe estar por escrito. Aunque a menudo existen leyes para proteger a los inquilinos residenciales, estas leyes pueden no existir para los inquilinos comerciales. El lenguaje de arrendamiento debe tener todas las consideraciones y suposiciones, y todas las promesas que le hizo el arrendador. Considere obtener un abogado que lo ayude, especialmente si esta es su primera negociación de arrendamiento.

• Términos Comerciales: Estos son algunos de los términos "comerciales" más importantes y comunes que especifican lo que está obteniendo del arrendador a cambio de sus pagos de alquiler.
  • Descripción de las instalaciones. Debe haber una descripción detallada que incluya pies cuadrados aproximados del establecimiento y, algunas veces, una exhibición que contenga los planos. 
  • Derechos de estacionamiento. Garantice la precisión de los derechos de estacionamiento que su negocio recibe junto con el contrato de arrendamiento y quién es responsable de remolcar vehículos no autorizados.
  • Expansión potencial. Si su negocio crece, querrá la oportunidad de expandirse. Considere negociar un contrato de arrendamiento para una parte del espacio disponible con la opción de abarcar el  espacio restante en el futuro. Las opciones de expansión deben estar en el contrato de arrendamiento.
  • Usos permitidos. Debe haber una sección que especifique para qué se utilizará el espacio. Asegúrese de que todos sus usos deseados estén incluidos aquí. Por ejemplo, si desea un espacio de oficina que también tenga un espacio de laboratorio para pruebas, asegúrese de que esté especificado. 
  • Trabajo inicial / Construcción. Si es necesario realizar modificaciones en las instalaciones antes de mudarse, a esto se le denomina "construcción". El trabajo de construcción debe describirse en detalle, así como quién pagará y cuándo será concluido. ¿Qué sucede si el propietario no termina antes de la fecha de finalización? ¿Tiene la capacidad de terminar y obtener un reembolso de cualquier depósito o renta pagada? ¿Puede contratar trabajadores de la construcción para terminar el trabajo?
  • Señalización. ¿El propietario proporciona señalización y, de ser así, cuándo se actualizará? ¿Se le permite colocar sus propios letreros en el edificio y, de ser así, dónde se pueden colocar? ¿Debe obtener la aprobación del arrendador? ¿Necesita pagar algún permiso municipal para instalar letreros o señalización?
  • Horario comercial regular. El contrato de arrendamiento puede especificar un rango en el que debe caer su horario comercial regular. ¿Tiene acceso a la propiedad fuera del horario laboral?
  • Plazo y terminación del contrato de arrendamiento. El plazo del arrendamiento debe especificarse con particularidad. ¿Puede ser renovado? De ser así, ¿cuál es el plazo y el procedimiento para renovar el contrato de arrendamiento? ¿Puede terminarlo? ¿Puede el propietario terminar? ¿Permanece enganchado para pagar la renta durante todo el periodo, incluso si desaloja las instalaciones? Considere alquilar por un plazo más corto con la opción de extender el contrato de arrendamiento a su elección.
  • Cómo se manejan los gastos. "Servicio completo" se refiere a todos los gastos adicionales que se incluyen en el pago de su alquiler. Lo opuesto al servicio completo es "triple-net" o "NNN". Para este tipo de arrendamiento, el inquilino es responsable de pagar su parte de los impuestos sobre bienes inmuebles, seguros y reparaciones de áreas comunes.  
  • Servicios Públicos. ¿Qué servicios públicos proporcionará el propietario? ¿Hay limitaciones en su uso? Por ejemplo, un contrato de arrendamiento podría indicar, "el inquilino solo usará la cantidad de agua consistente con el uso de los baños incluidos en las instalaciones". ¿Requiere mayor uso de agua para su negocio? Para los negocios que dependen en gran medida de internet confiable, es cada vez más común negociar en el contrato de arrendamiento cláusulas relacionadas con el acceso a internet, la conectividad y la infraestructura de telecomunicaciones.
  • Ajuste de la renta. ¿Puede el propietario ajustar la renta durante el periodo? ¿Con qué frecuencia? ¿Hay límites? por ejemplo, ¿hay una fórmula / límite? ¿Tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento si el alquiler es ajustado a un nivel que no puede pagar?
  • Depósito de seguridad. ¿Cuánto es el depósito de seguridad y se ajusta si la renta base es ajustada? Lo más importante, ¿qué artículos se pueden deducir del depósito de seguridad? Como práctica recomendada, el contrato de arrendamiento debe incluir un recorrido con el arrendador al inicio y al final del plazo del contrato de arrendamiento para acordar conjuntamente los artículos que se rompieron antes de la mudanza y aquellos que se deducirán del depósito de seguridad después de mudarse. Además, el contrato de arrendamiento debe especificar cuándo debe devolverse el depósito de seguridad al inquilino junto con una declaración de deducciones.
  • Participación en el negocio. ¿El propietario está solicitando alguna participación en su negocio, como acciones o propiedad de LLC? El monto de participaciones debe establecerse con precisión en el contrato de arrendamiento, pero también el propietario debe firmar un acuerdo de acciones para abordar, por ejemplo, la transferibilidad de las acciones y los derechos de voto.

• Términos Legales: Estos son algunos de los términos "legales" más comunes, al negociar con los riesgos legales.
  • Garantía. En la sesión de la Organización del Negocio, aprende que uno de los beneficios de establecer una entidad legal como una corporación o una LLC es que, como propietario, puede disfrutar de una responsabilidad personal limitada. Sin embargo, una garantía puede imponer responsabilidad personal al propietario. Si su negocio es nuevo, un arrendador podrá exigir que el propietario del negocio garantice personalmente el arrendamiento, lo que significa que si la compañía no puede pagar la renta, el propietario debe pagar. Sería preferible no tener esa garantía si es posible evitarla.
  • Arrendamiento sujeto a permisos. Si su negocio requiere obtener un permiso o licencia, solicite una cláusula en el contrato de arrendamiento que indique que el contrato está "sujeto a" recibir los permisos y licencias (y permite la terminación y devolución del depósito de seguridad si el permiso no es recibido).
  • Acceso del propietario a las instalaciones. Los propietarios generalmente insistirán en la posibilidad de ingresar a las instalaciones arrendadas. Generalmente puede negociar las condiciones limitadas bajo las cuales el arrendador puede ingresar (como emergencias o un incumplimiento razonablemente sospechado del contrato de arrendamiento) y el plazo del preaviso que debe recibir con anticipación.
  • Subarriendo. Si su negocio necesita un cambio y ya no necesita el espacio, o todo el espacio que alquiló originalmente, entonces el subarriendo puede ser una forma efectiva de compensar parte del costo de su alquiler. Bajo un subarrendamiento, usted actúa como propietario de un subinquilino. Muchas veces, el arrendador requiere el consentimiento para subarrendar, usar una forma específica de subarriendo y / o compartir parte de la renta que recibe del subarrendatario.
  • Consentimiento del propietario. A menudo hay cláusulas en el contrato de arrendamiento que requieren el consentimiento del arrendador (como subarrendamientos y mejoras por parte del inquilino). Siempre que haya una cláusula que requiera el consentimiento del arrendador, asegúrese de que el arrendador no pueda "retener o retrasar injustificadamente" el consentimiento. Además, incluye un procedimiento para obtener el consentimiento de manera oportuna, por ejemplo, el propietario tiene 10 días para considerar una solicitud de consentimiento.
  • Desgaste debido al uso ordinario. El contrato de arrendamiento debe indicar que el inquilino no es responsable del "desgaste normal" por el uso de las instalaciones. Por ejemplo, si un inquilino ocupa un espacio durante varios años y al mudarse, hay marcas de desgaste en la puerta principal, el inquilino no debe ser responsable de los costos de reparación necesarios para eliminar las marcas de desgaste.
  • Reparaciones y mantenimiento. El contrato de arrendamiento debe ser claro acerca de qué parte es responsable de las reparaciones en qué partes del edificio. Debe estipular un procedimiento bajo el cual el inquilino puede exigir al propietario que repare o mantenga los artículos que son responsabilidad del propietario, y si no, el inquilino puede hacerse cargo de los trabajos de reparación y deducirlos de la renta.
  • Disfrute tranquilo. Parece obvio que el inquilino debería tener el derecho de usar las instalaciones para sus fines comerciales que se indican en el contrato de arrendamiento sin interrupciones causadas por el propietario (como ruido excesivo de la construcción o el equipo del propietario bloqueando su puerta). Sin embargo, este "disfrute tranquilo" debe estar por escrito en el contrato de arrendamiento. Esto es en forma de garantía, convenio o promesa del arrendador de que el inquilino tendrá derecho al disfrute tranquilo de las instalaciones.
  • Asignación y Cambio de Control. Típicamente, la cláusula de asignación y cambio de control es favorable para el propietario pero no para el inquilino. A menudo, el contrato de arrendamiento le da al propietario el derecho de asignar el contrato de arrendamiento a otra entidad sin el permiso del inquilino. Si es así, ¿El propietario tiene que notificarle cuándo? Del mismo modo, es posible que desee asegurarse de que tiene la capacidad de asignar el arrendamiento. Por ejemplo, si usted es una negocio en etapa inicial, es posible que desee asignar el arrendamiento a un comprador en una situación de "cambio de control". 
  • Exclusividad. Si va a arrendar un espacio dentro de un centro comercial, podría negociar la exclusividad para su tipo de negocio. Por ejemplo, si está abriendo un salón de uñas, el propietario podría acordar no arrendar ningún otro espacio en el centro comercial a un salón de uñas.
  • Documentos: Las pruebas documentales son consideradas parte del contrato de arrendamiento y, por lo tanto, deben leerse cuidadosamente para garantizar su precisión. Por ejemplo:
    • Planos de las instalaciones
    • Obligaciones iniciales de construcción del propietario o inquilino
    • Requisitos de señalización
    • Formas de subarriendo 

• Subarriendo: Si está subarrendando de un inquilino actual, no solo debe revisar su contrato de arrendamiento para los mismos Términos comerciales y Términos legales proporcionados aquí, sino también comprender cómo el arrendamiento original podría afectar su subarriendo. Idealmente, su subarrendamiento contendría una garantía del inquilino para usted, indicando que el inquilino ha recibido el consentimiento del arrendador para el subarrendamiento y que no hay términos materiales en el arrendamiento original que pudieran afectar su subarrendamiento.

El primer paso para evaluar posibles ubicaciones para su negocio es hacer una lista de los criterios que está buscando. El siguiente paso es crear una manera de medir qué tan bien cada ubicación posible cumple con esos criterios. MOBI le proporciona una “Tabla de Criterios para la Ubicación del Negocio” gratuita para ayudarlo a planificar y evaluar objetivamente las ubicaciones para su negocio. Agregue los criterios que sean más importantes para su negocio. Durante la etapa de planificación, asigne diferentes valores a los factores que son más importantes para su negocio en particular en la columna "Peso" en una escala del 1 al 5 (siendo 5 el más importante). Luego, cada ubicación puede ser evaluada con respecto a estas mediciones en la columna "Calificación", en una escala del 1 al 10 (siendo 10 la más alta).

Multiplique la calificación por el peso para determinar los puntos para cada factor. Sume los puntos para obtener una puntuación total. Repita este proceso para cada sitio para obtener un análisis objetivo y comparativo.

Es una buena idea visitar varias opciones de ubicación para su negocio. Esto le ayudará a evaluar y comparar tanto el valor de la renta como el potencial de cada ubicación.

Al evaluar posibles ubicaciones, considere cómo cada opción beneficia a sus clientes, empleados, operaciones, presupuesto y objetivos comerciales a largo plazo. Una ubicación no solo debe satisfacer las necesidades de su negocio, sino también apoyar la experiencia, la imagen y el crecimiento futuro que usted visualiza para él.

Es probable que necesite negociar los términos de su contrato de arrendamiento, ya sea directamente con el arrendador o a través de un agente inmobiliario comercial que lo represente. Es importante saber que el objetivo del agente es obtener el mejor acuerdo posible para el arrendador. No dependa únicamente de sus recomendaciones; también haga su propia investigación. Asegúrese de prepararse para sus negociaciones comprendiendo qué es lo más importante para usted. Establezca sus objetivos y planes. Anticipe lo que el arrendador podría querer o necesitar. Practique sus habilidades de negociación y considere diferentes posibilidades haciéndose preguntas de “qué pasaría si...”. Por ejemplo: “¿Qué pasaría si el arrendador me ofrece un descuento por mudarme antes?” Visite la sesión de MOBI sobre Desarrollando las Habilidades de Negociación para obtener más información.

Descargue: Tabla de Criterios para la Ubicación del Negocio (Word)

Aquí encontrará algunos de los Puntos Clave de esta sesión que puede descargar para tener como referencia rápida:

• Iniciar un Negocio: Escojer una Ubicacion para su Negocio PDF

Si está escribiendo o ha desarrollado un Plan de Negocios, considere tomar un momento ahora para incluir cualquier información sobre su negocio relacionada con esta sesión. Como recordatorio, la plantilla de Plan de Negocios gratuita de MOBI y cualquier hoja de trabajo, listas de verificación y plantillas de este curso están disponibles para que las descargue. Visite la lista de Documentos de Recursos MOBI en la página de Recursos y Herramientas de nuestro sitio web.

Aquí encontrará algunos términos y definiciones clave utilizados en esta sesión o relacionados con ella: