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Cómo encontrar la mejor ubicación para un negocio

OBJETIVO: La mala ubicación de un negocio o un contrato de arrendamiento mal negociado podrían estropear un gran negocio. Cada tipo de negocio tiene su propio criterio de ubicación. En esta sesión, usted definirá su propio criterio, aprenderá a seleccionar la ubicación correcta, creará un modelo del sitio y reconocerá los aspectos importantes de un contrato de arrendamiento. 

  • Ubicación, ubicación, ubicación
    • Categorías de zonificación (uso de suelo)
    • Criterios para negocios desde el hogar
    • Criterios para empresas manufactureras, de almacenaje o industriales
    • Criterios para negocios minoristas
  • Lista de verificación para el arrendamiento
    • Puntos a considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento o comprar una propiedad
  • Disposiciones básicas de un contrato de arrendamiento
    • Todos los contratos tienen apéndices
    • Puntos a considerar para decidir si alquilar o comprar
  • Haga su tarea
  • Criterios para la ubicación del sitio
  • Las 10 cosas que debe hacer y no debe hacer

 

Ubicación, ubicación, ubicación

Sin importar qué tipo de emprendedor sea, de medio tiempo o de tiempo completo, llegará el momento en que los asuntos de bienes raíces serán de gran importancia. El éxito de la mayoría de los negocios minoristas dependerá de la selectividad y el criterio del propietario al elegir la ubicación adecuada.

Uno de los primeros pasos al convertirse en empresario es seleccionar su hogar y la ubicación de su negocio. Podría ser una oportunidad para mudarse a un lugar donde realmente disfrute vivir y trabajar.

Categorías de zonificación (uso de suelo)

Todas las ciudades tienen una oficina de planificación en las oficinas del gobierno local. Usted tendrá que tratar con esta oficina y con otros departamentos del gobierno municipal que tienen autoridad discrecional para aprobar o desaprobar los planes de su negocio.

Ya no puede depender de los códigos de zonificación para determinar cuáles reglas aplican en la ubicación deseada. Muchas veces, la ubicación que elija será propensa a la aprobación "específica de su plan", a una evaluación del impacto ambiental y a otros asuntos regulatorios.

Podría tener que presentarse ante una comisión de revisión que podría a veces parecer irrazonable al momento de tomar decisiones. Muchas ciudades tienen agencias de desarrollo urbano autorizadas para imponer condiciones aún más estrictas que las que tienen las leyes locales.

Una vez, un desarrollador de centros comerciales estaba tan frustrado con los requisitos de las agencias que terminó en darse por vencido y vendió sus derechos de la propiedad. El nuevo propietario tuvo éxito al desarrollar la propiedad. Su secreto: "Fui al ayuntamiento y les dije que haría cualquier cosa que me pidieran... y lo hice."

Ahora bien, habrá ocasiones en que las condiciones irrazonables harán que una ubicación sea poco atractiva para su negocio. En esos casos, sería mejor que sea razonable y busque otra ubicación.

Criterios para negocios desde el hogar

Asegúrese de que su negocio desde el hogar sea aprobado y de que tenga la licencia requerida por la autoridad local. Muchas viviendas tienen reglamentos en desarrollo que los propietarios deben obedecer. Revise bien para asegurarse de no infringir ninguna regla.

Criterios para empresas manufactureras, de almacenaje o industriales

  • Espacio para futura expansión
  • Conveniente para los empleados
  • Buena accesibilidad
  • Mano de obra disponible
  • Servicios públicos adecuados
  • Conveniente para envíos de carga y mensajería exprés

Criterios para negocios minoristas

Cada negocio tiene sus propios criterios de selección. Por ejemplo, un negocio de donas debe estar ubicado al lado de la calle que lleva al trabajo, mientras que una licorería deba estar ubicado del lado que lleva a la casa.

La selección de su primera ubicación tendrá una gran impresión en sus probabilidades de tener éxito.

En la sesión 1, analizó negocios similares al que usted eligió. ¿Analizó dónde están ubicadas y porqué?

  • Elija el tipo de centro comercial adecuado (una plaza grande, una zona comercial en una calle, un mini centro comercial). A algunos negocios les va bien en los centros comerciales grandes, pero a otros, como los minisúper, negocios de renta de video y lavanderías, funcionan mejor en plazas mucho más pequeñas. Para otros, como las florerías, los viveros y los anticuarios, la mejor ubicación es con vista a la calle.
  • Los datos demográficos le proporcionarán información sobre el área. Le informarán sobre la población, el número de hogares, la demografía, la edad y el nivel de ingresos dentro de un radio de una, dos o cinco millas. Puede encontrar empresas que dan esta información por Internet. Un buen lugar para empezar es el U.S. Census Bureau en el sitio https://cbb.census.gov/sbe/.
  • Camine en los alrededores de su negocio y hable con la gente. Se sorprenderá de lo mucho que puede aprender hablando con los clientes, empleados y propietarios de negocios.
  • Un conteo del tráfico es muy importante ya que le dará una idea del número de automóviles que circulan por ahí. También puede averiguar el conteo de peatones, lo cual es muy útil para negocios en donde los clientes son personas que van pasando, ven el negocio y entran sin una  cita previa. Dicha información se puede obtener del departamento de tránsito local.
  • Visibilidad y señalización: Los clientes necesitan saber que usted está ahí. Deberían de poder ver su negocio. Normalmente es mejor tener una ubicación al final o en una esquina, lo cual hace la renta de esos locales más alta. También, coloque el letrero más grande que pueda,  informe al público claramente de lo que vende y especifique el producto. Algunos ejemplos son: Viajes, regalos, mascotas. Tenga en cuenta que tanto su contrato de arrendamiento como los reglamentos del gobierno municipal tendrán ciertas restricciones con respecto a su letrero.
  • Acceso y estacionamiento: Asegúrese de contar con un área de estacionamiento adecuado y amplio. Evite calles con camellones o divisores o con tráfico de un sólo sentido. Esto es muy importante ya que la gente prefiere las tiendas donde el estacionamiento está en frente.
  • Cercanía a la competencia: Conozca la ubicación de su competencia. Puede sacar los nombres y direcciones de las páginas amarillas. Averigüe lo que hace su competencia y cómo lo hace.
  • Tiendas ancla: Estas son las tiendas grandes con sucursales en una plaza o centro comercial. Por ejemplo, tiendas como Albertson’s, Nordstrom, Wal-Mart y/o McDonald’s le ayudarán a atraer clientes al centro. Por lo general, entre más cerca esté su negocio a estas tiendas, mejor le irá.

 

Lista de verificación para el arrendamiento:

  • Contrate a un abogado especialista en bienes raíces para que le ayude con la negociación de su arrendamiento o la compra de una propiedad. Un contrato de 5 años con una renta mensual de USD 1.000 son USD 60.000 (lo que probablemente sería una obligación personal) y podría llegar a ser su obligación más grande para comenzar su negocio.
  • La mayoría de los contratos de tiendas minoristas son de tipo NNN (también conocido como un contrato de arrendamiento neto triple), lo que significa que usted como arrendatario deberá pagar impuestos, seguros, trabajos de jardinería, servicios públicos, seguridad, recolección de basura, alcantarillado, limpieza de grafiti y cualquier otra reparación. Este cargo está basado en los metros cuadrados de su local. Igualmente, los gastos de mantenimiento del área de producción (CAM por sus siglas en inglés) podrían ser altos, así que aproxime el costo mensual antes de firmar el contrato. Las cuotas de mantenimiento (CAM) varían pero normalmente se cobran la limpieza del estacionamiento, reparaciones y mantenimiento general del área de producción.
  • Pida que el contrato tenga opción de renovación: Al final del primer periodo, se puede renovar el contrato o cambiarlo. Procure que el primer periodo de su contrato sea corto. Existen buenos argumentos para tener un contrato a corto plazo y con la opción de renovar:
    • Su negocio quizás no funcione en su ubicación inicial. Un contrato a corto plazo minimizará su obligación de arrendamiento.
    • Los términos del contrato necesitan ser flexibles para adaptarse a su propio crecimiento. Los negocios nuevos muchas veces descubren que están creciendo a un paso más rápido de lo esperado.
  • Considere la posibilidad de que su negocio crezca y necesite más espacio. Para este fin, si necesita más espacio, su contrato podría permitirle ampliar su local, trasladarse a otro local o cancelar su contrato.
  • No tome decisiones apresuradas. No existe "la ubicación perfecta."
  • No tome la decisión sólo por la renta. Es mejor pagar una renta justa por una gran ubicación. No permita que el arrendador establezca todas las condiciones.
  • En la actualidad existe una herramienta de mercadeo en Internet que puede ayudarle a ubicar su competencia: busque "local" por internet. Para demostrar el poder de esta herramienta, vaya a Google o Yahoo y escriba el tipo de negocio que desea abrir. Después, haga clic en el enlace en la parte superior de la página y escriba su código postal. Después de hacer esto, su competencia aparecerá en un mapa junto a los enlaces a sus sitios web.

Puntos a considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento o comprar una propiedad

  • ¿Es la mejor ubicación que pudo encontrar en el área donde quiere estar?
  • ¿Cumple con todos los criterios que usted estableció?
  • ¿Es adecuado el costo de servicios y de la remodelación del lugar?

 

Disposiciones básicas de un contrato de arrendamiento

La renta: ¿La renta es semejante a otras rentas de la misma ubicación?

El plazo: ¿Su contrato es a corto plazo (un año o menos) o a largo plazo?

El área del suelo: ¿Cuántos metros cuadrados tiene el local? La renta y los gastos de mantenimiento se basan en el número de metros cuadrados.

Los gastos de mantenimiento de área de producción (CAM): ¿Cuáles son los gastos estimados de un año?

La opción de renovar: ¿Tiene opción de renovar el contrato después de que termine el primer periodo?

Aumento de alquiler: ¿El aumento de alquiler es fijo o está basado en el Índice de Precios al Consumidor (CPI por sus siglas en inglés)? Si se basa en el CPI, negocie un porcentaje tope.

Pago de porcentaje: Algunos arrendadores piden una renta fija más un porcentaje adicional de sus ventas. Esto es un asunto que se debe negociar.

Remodelación: Llegue a un acuerdo por escrito sobre las responsabilidades del arrendador y las suyas como arrendatario con respecto a las remodelaciones que se harán para tener listo el local para abrir el negocio. El apéndice “C” que describe las obligaciones del arrendador en cuanto a la construcción e instalaciones debe ser parte del contrato. Vea el ejemplo de dicho apéndice que le proporcionamos en esta sesión.

Derecho de cesión o subarrendamiento: El consentimiento del arrendador no puede ser negado "sin razón alguna."

Los letreros: Especifique dónde los colocará y descríbalos.

Disposición en caso de necesidad de expansión: Si usted cree que su negocio crecerá, incluya las disposiciones necesarias en su contrato para anticipar posibles necesidades.

Derechos de estacionamiento: Asegúrese de tener el estacionamiento adecuado. En la mayoría de los centros comerciales, los inquilinos comparten "un estacionamiento común." Los restaurantes o salas de cine pueden monopolizar los espacios de estacionamiento que usted necesita.

Garantía personal: Evíte esto si es posible. Si es necesario, pida a su abogado que revise muy bien esta cláusula.

Exclusividad: Si es posible, pida que ningún otro negocio similar al suyo sea admitido en el centro comercial.

Todos los contratos tienen apéndices

 

  1. El plano del sitio: Un dibujo del interior del local, baños, ventanas, puertas, ventiladores de aire acondicionado y servicios públicos.
  2. Criterios del letrero: Incluya un dibujo del tipo de letrero que desea. No se olvide del color y del tamaño.
  3. Obligaciones de construcción: Especifique exactamente qué hará usted y qué hará el arrendador.
  4. Requisitos especiales del inquilino.

Puntos a considerar para decidir si alquilar o comprar

  • Para negocios principiantes, primero se debe considerar que capital se necesitará para el negocio.
  • ¿Cree que sus necesidades vayan a cambiar? Si es así, probablemente sea mejor rentar.
  • ¿Existen incentivos fiscales o crediticios para comprar?
  • Algunos ganan más rentando la propiedad que manejando el negocio. Hable con el departamento de desarrollo de su comunidad.
  • Ser propietario del local le resuelve el costo y la disponibilidad del local en el futuro.

Haga su tarea

  • Complete una forma de arrendamiento estándar con las contingencias necesarias para su empresa en particular.
  • Vaya a las juntas de la Cámara de Comercio local para enterarse de las oportunidades y otros asuntos relacionados con la localidad. Puede encontrar la Cámara de Comercio más cercana visitando el sitio: https://www.chamberofcommerce.com/chambers.
  • Evalúe completamente una ubicación específica y también complete la tabla "Criterios sobre el lugar."
  • Manténgase en contacto con el departamento de desarrollo de la comunidad.
  • Busque un buen abogado especializado en bienes raíces y conózcalo bien.
  • Negocie un contrato de arrendamiento real como ejercicio de práctica.

Criterios para la ubicación del sitio

Puede crear su propio "modelo del sitio" para evaluar objetivamente las ubicaciones para su negocio. Hágalo asignando valores diferentes a los factores que son más importantes para su negocio en particular. Luego puede evaluar cada ubicación ante estas medidas.

Algunas cosas para recordar al elegir un sitio:

  • No existe la "ubicación perfecta."
  • Copiar los criterios de ubicación del competidor más exitoso podría ayudarle a evitar errores.
  • Si está comenzando una cadena de tiendas, nunca firme un contrato de arrendamiento para la segunda ubicación hasta que haya comprobado que la primera funciona y es rentable.
  • Es mejor pagar una renta justa por una gran ubicación que pagar una renta barata por una ubicación justa.
  • No les deje las decisiones sobre la ubicación a los agentes de arrendamiento.
  • Para buscar un buen lugar, es buena idea conducir y caminar por las calles de distintos barrios.

El siguiente formulario le da una estrategia metodológica para evaluar las fuerzas y debilidades de cada posible ubicación.

Primero, evalúe la ubicación del sitio en cada factor en una escala del 1 al 10 (10 siendo el máximo) para cada factor.

Después, decida qué tan importante es cada factor para su negocio en particular en una escala del 1 al 5 (5 siendo el máximo).

Luego, multiplique el grado por el peso para determinar los puntos para cada factor. Sume los puntos para obtener el puntaje total. Repita este proceso para cada lugar para obtener un análisis objetivo y comparativo.

Tabla de evaluación
Factores Grado 1-10 Peso 1-5 Puntos
Conteo de tráfico vehicular y peatonal      
Visibilidad      
Proximidad a la competencia      
Zonificación (uso de suelo)      
Estacionamiento (incluya el estacionamiento en la calle)      
Estado del sitio      
Proximidad a tiendas ancla      
Nivel de ingresos del vecindario      
Densidad de población      
Composición étnica del vecindario      
Edad/Rango de edad de la población      
Crecimiento direccional de la zona      
La mejora o el deterioro del vecindario      
Índice de criminalidad/hurto      
Disponibilidad de personal cualificado      
Tasas de pago      
Proximidad a los proveedores      
Términos y tarifas del arrendamiento      
Calidad de los servicios, gas y agua      
Accesibilidad al transporte      
Puntaje total  

Las 10 cosas que debe hacer y no debe hacer

10 COSAS QUE DEBE HACER

  1. Preguntar en el departamento de planificación y uso de suelo si su negocio cumple con todos los requisitos de la ley.
  2. Elaborar los criterios de su “modelo del sitio” para su negocio en particular.
  3. Analizar varias ubicaciones para establecer valores comparativos en cuanto a renta y potencial del lugar.
  4. Obtener datos demográficos para tener más información sobre sus clientes.
  5. Contratar un abogado especialista en bienes raíces para que le ayude a negociar su contrato de arrendamiento o compra.
  6. Negociar el contrato a corto plazo con opción de renovar para minimizar riesgos.
  7. Incluir en su contrato los términos de una posible expansión.
  8. Poner cualquier acuerdo por escrito.
  9. Solicitar que ningún otro negocio similar sea admitido en el centro comercial.
  10. Usar los letreros más grandes que se permitan y especificar claramente a qué se dedica.

10 COSAS QUE NO DEBE HACER

  1. Apresurarse al tomar una decisión sobre bienes raíces. (No existe la ubicación perfecta).
  2. Juzgar una ubicación sólo por la renta.
  3. Permitir que un arrendador determine todos los términos del contrato.
  4. Dar una garantía personal para su contrato de arrendamiento.
  5. Firmar un contrato de compra o arrendamiento sin la aprobación de su abogado.
  6. Depender del consejo del agente de bienes raíces del arrendador.
  7. Aceptar condiciones irrazonables; debe simplemente buscar otra ubicación.
  8. Depender de acuerdos verbales con arrendadores o vendedores – póngalos por escrito.
  9. Abrir una tienda sucursal sin que la primera esté establecida y funcionando.
  10. Firmar un contrato sin estar sujeto a la autorización de todos los permisos y licencias.
 

El plan de negocios para sesión 10: Ubicación y arrendamiento  

Ahora puede diseñar su plan de negocios. Abajo le proporcionamos un modelo de Microsoft Word para esta sección:

El modelo completo para todas las sesiones puede ser descargado como un documento:

Plantilla del plan de negocios de MOBI