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10. Ubicación y arrendamiento

OBJETIVO: Una mala ubicación o un contrato de arrendamiento mal negociado puede estropear un gran negocio. Cada tipo de negocio tiene su propio criterio de ubicación. En esta sesión usted definirá el suyo, aprenderá a seleccionar la ubicación correcta, creará un modelo y reconocerá los aspectos importantes de un contrato de arrendamiento. 

  • Ubicación, ubicación, ubicación
    • Categorías de zonificación (uso de suelo)
    • Criterios para negocios con base en el hogar
    • Criterios para negocios minoristas
  • Lista de verificación para el arrendamiento
    • Puntos a considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento o de comprar una propiedad
  • Lista de verificación para el arrendamiento:
    • Puntos a considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento o de comprar una propiedad
  • Disposiciones básicas de un contrato de arrendamiento
    • Todos los contratos tienen apéndices
    • Puntos a considerar para decidir si rentar o comprar
  • Haga su tarea
  • Criterios para elegir el lugar
  • Las 10 cosas que debe hacer y no hacer

 

Ubicación, ubicación, ubicación

Sin importar si usted es un emprendedor de medio tiempo o de tiempo completo, en algún momento los temas de bienes raíces serán de gran importancia. El éxito o fracaso de la mayoría de los negocios de comercio minorista dependerá de la selectividad y el criterio del propietario al elegir la ubicación correcta.

Un primer paso al convertirse en empresario es seleccionar el lugar donde usted vivirá y a ubicación de su negocio. Podría ser una oportunidad para cambiarse a algún lugar donde realmente disfrute vivir y trabajar.

Categorías de zonificación (uso de suelo)

Todas las ciudades tienen una oficina de planeación en las oficinas del gobierno local. Usted tendrá que tratar con esta oficina y con otras dependencias del gobierno municipal que tienen autoridad discrecional para aprobar o desaprobar los planes de su negocio

Ya no puede depender de los códigos de zonificación para determinar las reglas que aplican en la ubicación deseada. La ubicación que ha elegido con frecuencia estará sujeta a la aprobación "específica de su plan", a una evaluación de impacto ambiental y otros temas regulatorios.

Puede ser que tenga que presentarse ante un comité de revisión que podría a veces parecer irrazonable en su toma de decisiones. Muchas ciudades tienen agencias de redesarrollo urbano autorizadas para establecer condiciones aún más estrictas que las que tienen las leyes locales.

Una vez, un desarrollador de centros comerciales estaba tan frustrado con los requisitos de las agencias que terminó dándose por vencido y vendió sus derechos sobre la propiedad. El nuevo propietario tuvo éxito en el desarrollo de la propiedad. Su secreto: "Fui al Ayuntamiento y les dije que haría cualquier cosa que me pidieran... y lo hice".

Ahora bien, habrá ocasiones en que las condiciones irrazonables harán que una ubicación sea poco atractiva para su negocio. En esos casos, seria mejor que siendo objetivo busque otra ubicación.

Criterios para negocios con base en el hogar

Asegúrese de que su negocio en casa sea permitido y de tener la licencia requerida por la autoridad local. Muchas viviendas se encuentran en desarrollos con reglamentos que los propietarios deben obedecer. Revise bien para asegurarse de no infringir ninguna regla.

Criterios para empresas manufactureras, de almacenaje o industriales

  • Espacio para expansiones futuras
  • Conveniente para el personal
  • Buena accesibilidad
  • Mano de obra disponible
  • Servicios públicos adecuados
  • Conveniente para envíos de carga y mensajería exprés

Criterios para negocios minoristas

Cada negocio tiene sus propios criterios de selección. Por ejemplo, un negocio de donas debe estar ubicado en la lado de la calle que conduce al trabajo. De la misma manera que una tienda de vinos y licores debe estar ubicado del lado que normalmente se usa para regresar a casa.

La selección de su primera ubicación tendrá un gran impacto en sus probabilidades de tener éxito.

En la sesión 1, usted analizó negocios similares al tipo de negocio que usted eligió. ¿Analizó dónde están ubicadas y porqué?

  • Elija el tipo de centro comercial adecuado (una plaza grande, una zona comercial en una calle, un mini centro comercial). A algunos negocios les va bien en los grandes centros comerciales, pero otros, como los minisúper, negocios de renta de video y lavanderías, funcionan mejor en plazas mucho más pequeñas. Para otros, como las florerías, los viveros y las tiendas de antigüedades la mejor ubicación es con vista a la calle.
  • Los datos demográficos le proporcionarán información sobre el área. Le informarán sobre la población; el número de hogares; la población estimada por raza, edad y nivel de ingresos dentro de un radio de una, dos o cinco millas. Puede encontrar empresas que dan está información por Internet. Un buen lugar para empezar es el U.S. Census Bureau en el sitio https://cbb.census.gov/sbe/ 
  • Camine en los alrededores y hable con la gente. Se sorprenderá de ver cuánto puede aprender hablando con los clientes, empleados y propietarios de negocios.
  • Un conteo del tráfico es muy importante porque le dará una idea del número de automóviles que circulan por ahí. También puede investigar el conteo de peatones, lo cual es muy útil para negocios en que las personas que van pasando, ven el negocio y entran, así como clientes que acuden sin previa cita. Dicha información se puede obtener del departamento de tránsito local.
  • Visibilidad y señalización: Los clientes necesitan saber que usted está ahí. Deben poder ver su negocio. Normalmente, una ubicación al final o en una esquina es mejor, razón por la cual la renta de esos locales es más alta. Coloque el letrero más grande que pueda. Informe al público claramente cuál es el giro del negocio. Ejemplos: Viajes, regalos, mascotas, especifique el producto. Tanto su contrato de arrendamiento como los reglamentos del gobierno municipal tendrán ciertas restricciones con respecto a su letrero.
  • Acceso y estacionamiento: Asegúrese de contar con un área de estacionamiento adecuada y suficiente. Evite calles con camellones o divisiones y con tráfico de un sólo sentido. La gente prefiere las tiendas donde el estacionamiento está al frente.
  • Cercanía a la competencia: Conozca la ubicación de su competencia. Puede sacar los nombres y direcciones de las Sección Amarilla. Averigüe lo que está haciendo su competencia y cómo lo está haciendo.
  • Tiendas ancla: Estas son las grandes tiendas de cadenas nacionales en una plaza o centro comercial. Por ejemplo, Albertson’s, Nordstrom, Wal-Mart y/o McDonald’s ayudarán a atraer clientes al centro. Por lo general, entre más cerca esté su negocio a estas tiendas, mejor le irá.

 

Lista de verificación para el arrendamiento:

  • Contrate a un abogado especialista en bienes raíces para que lo apoye con la negociación de su arrendamiento o compra de propiedad. Un contrato por 5 años con una renta mensual de USD 1.000 son USD 60.000 (probablemente una obligación personal) y podría llegar a ser su obligación más grande para iniciar su negocio.
  • La mayoría de los contratos de las tiendas minoristas son de tipo NNN (también conocido como Contrato Neto Triple) lo que significa que usted como arrendatario deberá pagar los impuestos, el seguro, trabajos de jardinería, servicios, seguridad, recolección de basura, alcantarillado, eliminación de grafiti y cualquier otra reparación. Este cargo se hace en base a los metros cuadrados de superficie de su local. Los gastos de mantenimiento de áreas comunes (CAM por sus siglas en inglés) pueden ser altos, así que averigüe el costo mensual aproximado antes de firmar el contrato. Las cuotas de mantenimiento (CAM) varían pero normalmente incluyen la limpieza del estacionamiento, reparaciones y mantenimiento en general de las áreas comunes.
  • Pida que sea con opción a renovación: Al final del plazo inicial, usted puede renovar el contrato o cambiarse. Intente que la duración inicial de su contrato sea corta. Hay algunas razones de peso para tener un contrato a corto plazo y con esta opción:
    • Su negocio podría no funcionar en su ubicación inicial. Un contrato a corto plazo minimizará su obligación de renta total.
    • Usted necesita flexibilidad en los términos del contrato para adecuarse a su propio crecimiento. Los nuevos negocios con frecuencia descubren que están creciendo a una tasa más rápida de lo que esperaban.
  • Considere la posibilidad de que su negocio crezca y necesite más espacio. Para ese fin, su contrato puede estipular que si necesita más espacio, su local pueda ampliarse, usted pueda trasladarse a otro local en el centro o pueda cancelar su contrato.
  • No tome decisiones apresuradas. No existe "la última buena ubicación".
  • No tome la decisión sólo por la renta. Pague una renta justa por un local sobresaliente. No permita que el arrendador establezca todas las condiciones.
  • En la actualidad existe una herramienta de marketing en Internet que puede ayudarle a ubicar a su posible competencia: el enlace "local" en los buscadores. Para demostrar el poder de esta herramienta, vaya a Google o Yahoo y escriba el tipo de negocio que desea abrir. Después, haga click en el enlace en la parte superior de la página y escriba su código postal. Listo: su competencia se mostrará
  • en un mapa junto a los enlaces a sus sitios web.

Puntos a considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento o de comprar una propiedad

  • ¿La ubicación es la mejor que puede encontrar en el área donde quiere estar?
  • ¿Cumple con todos los criterios que usted estableció?
  • ¿Son adecuados los gastos de servicios y las mejoras por cuenta del arrendatario?

 

Lista de verificación para el arrendamiento:

  • Contrate a un abogado especialista en bienes raíces para que lo apoye con la negociación de su arrendamiento o compra de propiedad. Un contrato por 5 años con una renta mensual de USD 1.000 son USD 60.000 (probablemente una obligación personal) y podría llegar a ser su obligación más grande para iniciar su negocio.
  • La mayoría de los contratos de las tiendas minoristas son de tipo NNN (también conocido como Contrato Neto Triple) lo que significa que usted como arrendatario deberá pagar los impuestos, el seguro, trabajos de jardinería, servicios, seguridad, recolección de basura, alcantarillado, eliminación de grafiti y cualquier otra reparación. Este cargo se hace en base a los metros cuadrados de superficie de su local. Los gastos de mantenimiento de áreas comunes (CAM por sus siglas en inglés) pueden ser altos, así que averigüe el costo mensual aproximado antes de firmar el contrato. Las cuotas de mantenimiento (CAM) varían pero normalmente incluyen la limpieza del estacionamiento, reparaciones y mantenimiento en general de las áreas comunes.
  • Pida que sea con opción a renovación: Al final del plazo inicial, usted puede renovar el contrato o cambiarse. Intente que la duración inicial de su contrato sea corta. Hay algunas razones de peso para tener un contrato a corto plazo y con esta opción:
    • Su negocio podría no funcionar en su ubicación inicial. Un contrato a corto
    • plazo minimizará su obligación de renta total.
    • Usted necesita flexibilidad en los términos del contrato para adecuarse a su propio crecimiento. Los nuevos negocios con frecuencia descubren que están creciendo a una tasa más rápida de lo que esperaban.
  • Considere la posibilidad de que su negocio crezca y necesite más espacio. Para ese fin, su contrato puede estipular que si necesita más espacio, su local pueda ampliarse, usted pueda trasladarse a otro local en el centro o pueda cancelar su contrato.
  • No tome decisiones apresuradas. No existe "la última buena ubicación".
  • No tome la decisión sólo por la renta. Pague una renta justa por un local sobresaliente. No permita que el arrendador establezca todas las condiciones.
  • En la actualidad existe una herramienta de marketing en Internet que puede ayudarle a ubicar a su posible competencia: el enlace “local” en los buscadores. Para demostrar el poder de esta herramienta, vaya a Google o Yahoo y escriba el tipo de negocio que desea abrir. Después, haga click en el enlace en la parte superior de la página y escriba su código postal. Listo: su competencia se mostrará
  • en un mapa junto a los enlaces a sus sitios web.

Puntos a considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento o de comprar una propiedad

  • ¿La ubicación es la mejor que puede encontrar en el área donde quiere estar?
  • ¿Cumple con todos los criterios que usted estableció?
  • ¿Son adecuados los gastos de servicios y las mejoras por cuenta del arrendatario?

 

Disposiciones básicas de un contrato de arrendamiento

Renta: ¿La renta es comparable a otras rentas en la misma ubicación?

Plazo: ¿Su contrato es por un plazo corto (un año o menos) o largo?

Superficie: ¿Cuántos metros cuadrados tiene el local? La renta y los gastos de mantenimiento se basan en el número de metros cuadrados.

Gastos de mantenimiento de áreas comunes (CAM): ¿Cuáles son los gastos estimados por un año?

Opción a renovación: ¿Tiene opción de renovar el contrato después de que termine la duración inicial del mismo?

Incrementos de renta: ¿Es un incremento de renta fijo o está basado en el Índice de Precios al Consumidor (CPI por sus siglas en inglés)? Si se basa en el CPI, negocie un porcentaje máximo.

Pago de porcentaje: Algunos arrendadores piden una renta base fija más un porcentaje adicional de sus ventas. Esto es un punto que debe negociar.

Mejoras a cargo del arrendatario: Llegue a un acuerdo por escrito de las responsabilidades del arrendador y de la suyas como arrendatario con respecto a las mejoras que se harán para tener listo el local para abrir el negocio. El apéndice “C” que describe las obligaciones del arrendador en cuanto a la construcción e instalaciones debe ser parte del contrato. Vea el ejemplo de dicho apéndice que le proporcionamos en esta sesión.

Derecho de cesión o subarrendamiento: El consentimiento del arrendador no puede ser denegado "sin razón alguna".

Letreros: Sea específico en cuánto a dónde los colocará y su descripción.

Disposición en caso de necesidad de expansión: Si usted cree que su negocio crecerá, incluya las disposiciones necesarias en su contrato anticipando necesidades futuras.

Derechos de estacionamiento: Asegúrese de tener el estacionamiento adecuado. En la mayoría de los centros comerciales, los inquilinos comparten "un estacionamiento común". Los restaurantes o salas de cine cercanos pueden monopolizar los espacios de estacionamiento que usted necesita.

Garantía personal: Si puede, debe evitarlo. Si es necesario, pida a su abogado que revise muy bien esta cláusula.

Exclusividad: Si es adecuado, solicite que ningún otro negocio similar al suyo sea admitido en el centro comercial.

Todos los contratos tienen apéndices

 

  1. Un plano del sitio, que es un dibujo del interior del local, sanitarios, ventanas, puertas, ventilas de aire acondicionado y servicios.
  2. Criterios del letrero, adjunte un dibujo del tipo de letrero que desea, no se olvide del color y el tamaño.
  3. Obligaciones de construcción: especifique exactamente qué hará usted y qué hará el arrendador.
  4. Requisitos especiales del inquilino.

Puntos a considerar para decidir si rentar o comprar

  • Para nuevos negocios, lo primero a considerar es que necesitará el capital para el negocio.
  • ¿Cree que sus necesidades cambiarán? Si es así, rentar probablemente sea mejor.
  • ¿Tiene incentivos fiscales o crediticios para comprar?
  • Algunos ganan más rentando la propiedad que con el negocio. Acuda al departamento de desarrollo de su comunidad.
  • Ser propietario del local le resuelve el costo y la disponibilidad del local en el futuro.

Haga su tarea

  • Complete una forma de arrendamiento estándar con las contingencias necesarias para su empresa en particular.
  • Vaya a las reuniones de la Cámara de Comercio local para enterarse de las oportunidades y otros temas relacionados con la localidad. Puede encontrar la Cámara de Comercio más cercana visitando el sitio: https://www.chamberofcommerce.com/chambers 
  • Evalúe completamente una ubicación específica y también complete la tabla "Criterios sobre el lugar".
  • Manténgase en contacto con el departamento de desarrollo de la localidad.
  • Busque un buen abogado especializado en bienes raíces y conózcalo bien.
  • Negocie un contrato de arrendamiento real como ejercicio de práctica.

Criterios para elegir el lugar

Usted puede crear su propio "modelo de local" con el fin de mantener la objetividad cuando evalúe ubicaciones para su negocio. Esto puede hacerse asignando valores diferentes a los factores que son más importantes para su negocio en particular. Después, cada ubicación puede ser evaluada con esas medidas.

Algunas cosas para recordar al elegir un sitio:

  • No existe la "última buena ubicación".
  • Copiar los criterios de ubicación del competidor más exitoso puede ayudarlo a evitar errores.
  • Si está iniciando una cadena de tiendas, nunca firme un contrato de arrendamiento para la segunda ubicación hasta que haya comprobado que la primera funciona y es rentable.
  • Es mejor pagar una renta estándar por una gran ubicación que pagar una gran renta por una ubicación estándar.
  • No delegue las decisiones sobre la ubicación a los agentes de arrendamiento.
  • Para buscar un buen lugar, es conveniente conducir y caminar por las calles de distintos barrios.

El siguiente formato le dará un enfoque metódico para evaluar las fuerzas y debilidades de cada ubicación potencial.

Primero, evalúe la ubicación del lugar en cada factor en una escala del 1 al 10, siendo el número 10 la calificación más alta.

Después, decida la importancia de cada factor para su negocio en específico en una escala del 1 al 5, siendo el número 5 el más importante.

Multiplique el grado por el peso para determinar los puntos de cada factor. Sume los puntos para obtener una calificación total. Repita el proceso para cada lugar para realizar un análisis comparativo completamente objetivo.

Tabla de evaluación
Factores Valor 1-10 Peso 1-5 Puntos
Cantidad de tráfico vehicular y peatonal      
Visibilidad y acceso      
Cercanía a la competencia      
Zonificación (uso de suelo)      
Estacionamiento (incluyendo en la calle)      
Condición de las instalaciones      
Proximidad a tiendas ancla      
Nivel de ingresos de la zona      
Densidad de población      
Composición étnica del vecindario      
El factor edad      
Dirección del crecimiento de la zona      
La zona está mejorando o se está deteriorando      
Índices de criminalidad/robo      
Disponibilidad de fuerza laboral calificada      
Nivel de sueldos      
Cercanía a los proveedores      
Términos y costo del arrendamiento      
Calidad de los servicios, gas y agua      
ccesibilidad a transporte      
Total de puntos  

Las 10 cosas que debe hacer y no hacer

10 COSAS QUE DEBE HACER

  1. Preguntar en el departamento de planeación y uso de suelo de su localidad si su negocio cumple con todos los requisitos de ley.
  2. Elaborar los criterios de su “modelo de local” específicos para su negocio.
  3. Ver muchas ubicaciones para establecer valores comparativos en cuanto a renta y potencial del lugar.
  4. Obtener datos demográficos para tener más información sobre sus clientes.
  5. Contratar a un abogado especialista en bienes raíces para que lo apoye a negociar su contrato de arrendamiento o compra.
  6. Para minimizar riesgos, negociar el contrato a corto plazo con opción a renovación.
  7. Incluir en su contrato los términos para una potencial expansión.
  8. Poner cualquier acuerdo por escrito.
  9. Solicitar que ningún otro negocio similar sea admitido en el centro comercial.
  10. Usar los letreros más grandes que sean permitidos y especificar claramente a qué se dedica.

10 COSAS QUE NO DEBE HACER

  1. Apresurarse al tomar una decisión sobre bienes raíces. (No existe la última buena ubicación).
  2. Juzgar una ubicación sólo por la renta.
  3. Permitir a un arrendador potencial determinar todos los términos del contrato.
  4. Dar una garantía personal para su contrato de arrendamiento.
  5. Firmar un contrato de compra o arrendamiento sin la aprobación previa de su abogado.
  6. Depender del consejo del agente inmobiliario del arrendador.
  7. Aceptar condiciones irrazonables; simplemente busque otra ubicación.
  8. Depender de acuerdos verbales con arrendadores o vendedores – póngalos por escrito.
  9. Abrir la segunda tienda sin que la primera esté establecida y funcionando.
  10. Firmar un contratosin la condición de que estará sujeto a la autorización de todos los permisos y licencias.